Bevara bromma grönt

Stockholmsmodellen och Örebromodellen 

 

Dessa två begrepp har på senare år börjat användas mer och mer för att beskriva olika strategier och processer för stadsbyggnad och tillhörande förtätningar. Här är ett försök att förklara och sammanfatta de båda modellerna för stadsbyggnad och skillnaderna mellan dem. 

 

Stockholmsmodellen 
 

Stockholmsmodellen innebär i korthet att kommunen/staden lämnar fritt för byggbolagen att redan tidigt i planprocessen lämna idéer och förslag på exploateringar och byggplaner till kommunens exploateringskontor. BBG har belägg för att detta sker under särskilt vänskapliga former, t.ex. genom att man tipsar byggföretagen om hur deras ansökan ska göras för att den ska gå igenom. Det är naturligt, eftersom det ligger i exploateringskontorets intresse att många bostäder kan byggas på kort tid.  

Inför planeringen av ny bebyggelse fördelar exploateringsnämnden genom markanvisningsbeslut  

den mark som staden äger till olika intressenter. Exploateringsnämnden röstar sedan som regel relativt snabbt igenom förslagen. Därefter upprättas ett markanvisningsavtal mellan exploateringskontoret och byggherren för det aktuella projektet. (Detta innebär dock inte ett godkännande av projektet eller dess villkor för byggbolaget, det är bara ett inledande avtal).  
Därefter upprättar stadsbyggnadskontoret ett s.k. Start-PM för projektet och tar över planprocessen. Så följer olika stag i planprocessen där remissinstanser och även närboende får möjlighet att lämna synpunkter. 

För några år sedan avgjordes genom anbudstävlan vilket byggbolag som ska tilldelas ett visst exploateringsprojekt. Detta verkar dock ha minskat i omfattning. På senare år sker oftast en s.k. direktmarkanvisning, utan att Staden utlyser en tävlan mellan olika byggbolag. Anledningen är troligen att Staden vill korta ner handläggningstiderna. 

 

För kommunerna ger det en del fördelar: 

• Kommunen lämnar redan tidigt över en stor del av initiativet i stadsbyggandet till bygg- företagen. De behöver då inte själv utreda och projektera en lika stor del av byggplanerna.  

• Detta antas leda till minskade kostnader – för kommunen. Byggbolagen å sin sida accepterar de ökade projektkostnaderna eftersom de genom denna process tror sig kunna säkra fler uppdrag. 

• Planprocessen och byggtiden kan bli snabbare - åtminstone i teorin.  
  I praktiken fördröjs istället processen ofta av många överklaganden. Sannolikt beror detta på det bristande medborgarinflytandet i början av planprocessen. Det första skedet i processen (mellan byggbolag och förvaltningar) är ju oftast helt okänt för berörda närboende, naturvårdande myndigheter, remissinstanser, m.fl. intressenter. 
  När de berörda får reda på planerna så är projektet ofta redan igång och är svårt att stoppa eller ens modifiera. Leder till en mängd överklaganden och därmed fördröjningar. Det medför också en upplevd brist på demokrati i planprocessen och till att medborgare ifrågasätter de beslut som de folkvalda varit med om att fatta. Röster höjs ofta om brist på demokrati i planförfarandet, se t.ex. följande artikel och insändare: 
  https://www.svd.se/a/39r6vd/byggandet-behover-mer-demokrati  

• Kommunen hoppas genom denna modell kunna öka förtätningstakten och därmed antalet nyproducerade bostäder.  

​

​

​

 

 

​

​

​

​

 

 

 

 

 

 

​
 

BBG ser följande nackdelar med Stockholmsmodellen: 

• De folkvalda och de förvaltningar som agerar på politikernas uppdrag lämnar över en stor del av planering, initiativ och utförande till externa bolag. Detta ser vi som ett problem, eftersom byggbolagens intentioner och intressen inte alltid stämmer överens med politikernas (och därmed samhällets) långsiktiga mål.  

• De närboendes åsikter ignoreras ofta under planprocessen. Delvis kan detta bero på att det är stadens förvaltningar (främst Stadsbyggnadskontoret) som äger och ansvarar för planprocessen. Det ligger ju i stadens intresse att bygga och förtäta så mycket som möjligt, enligt de byggprognoser som satts upp.  

• Byggbolagen bygger helst där de vet att de kan få bra betalt för sina lägenheter. Staden säljer också gärna lägenheter (eller hyr ut marken mot en tomrättsavgäld) i områden där de kan ta ut höga priser. Detta kan leda till att lämpligheten att bygga på platsen (bl.a. med avseende på miljöaspekter och hänsyn till närboende) inte ges särskilt stor vikt vid valet av plats. 

• Syftet med Stockholmsmodellen var att byggtakten skulle kunna ökas och staden dessutom kunna spara pengar. Oftast blir det nu inte så, utan istället leder Stockholmsmodellen ofta till väldigt långa planeringstider och projekt som inte är färdigställda förrän efter 10 år eller mer. Dessutom, vilket är allvarligare, leder det till en känsla av maktlöshet och ilska hos de berörda och därmed också till en minskat förtroende för både demokratin i sig och för stadens förvaltningar och politiker. En ytterligare nackdel är de höga kostnaderna för samhället p.g.a. överklaganden och därmed följande fördröjningar. 

• BBG anser att enbart våra valda politiker och partier ska styra över den långsiktiga stadsplaneringen. Enbart då kan objektiva och generella hänsyn tas till bl.a. miljöpåverkan på ett korrekt sätt. Det blir då också enklare att följa anvisningarna i regionens och kommunens styrdokument, dvs. översiktsplaner och budget. 
   

 

Örebromodellen 
 

Örebromodellen innebär istället att det är kommunen som har fullständig kontroll över planprocessen i början av ett projekt. Först när planprocessen är helt färdig erbuds projektet till marknaden, dvs. byggföretag.  
Kommunens fastighets- och stadsbyggnadskontor gör den huvudsakliga stadsplaneringen och planeringen av tidsplaner, volymer, vilken typ av bostäder och vilka områden som ska bebyggas. Förvaltningarna gör detta på uppdrag av kommunpolitikerna och enligt översiktsplanerna för region och kommun. I denna process har remissinstanser, närboende och andra berörda rätten att tycka till om exploateringsprojekten. OBS att detta sker långt innan något byggbolag har valts ut. 

Först när dessa Detaljplaner är färdiga och har vunnit laga kraft (genom beslut i Stadsbyggnads-nämnden) utreder man vilka byggföretag som ska ges de olika uppdragen/områdena.  

Det innebär i regel att Örebro kommun för varje område inleder ett samarbete med ett enda byggföretag. Man gör sedan en förstudie om projektet och byggföretaget får sedan visa upp en projektplan för exakt vad och hur de önskar bygga.  
Kommunen tecknar en förstudie med en enda byggaktör och aktören lämnar sedan in ett förslag på vad de vill bygga. Efter att ha kommit överens om förslaget tecknas ett s.k. reservationsavtal där Örebro kommun förbinder sig att sälja marken och byggbolaget förbinder sig att bygga det man har kommit överens om. Först när bygglovet har godkänts och bygget har påbörjats sker försäljningen av marken (eller uthyrningen via en tomrättsavgäld). Kommunen har fasta markpriser och arbetar inte med anbudsförfaranden för att välja mellan olika byggföretag. 

 

 

BBG ser följande fördelar med Örebromodellen: 

• Stadens förvaltningar och politiker kan i lugn och ro och utan påverkan från yttre intressenter (t.ex. kommunala och privata byggföretag) gå igenom planprocessen och besluta om en ny Detaljplan. Det görs oftast separat för varje projekt. 

• Detta leder till att kommunen förhållandevis objektivt och ostört kan utvärdera synpunkter vad gäller bl.a. påverkan på miljö & ekologi, biologisk mångfald, barn eller trafiksituationen. 

• Först därefter släpps ’marknaden’ in, dvs. man tillfrågar ett antal byggföretag, oftast ett bolag per enskilt projekt. Byggbolagen knyts till varje projekt via en förstudie och kontrakt på projekten. På så sätt försäkrar man sig mot att byggbolagen ska hoppa av projekten. Bolagen känner också en säkerhet i och med att de ensamma ’äger’ ett visst projekt och har fått löfte från kommunen om försäljning/uthyrning av marken och att slutföra projektet. 

• Örebromodellen har visat sig skapa en ökande exploateringstakt, till stor del utan de demokrati- och inflytandeproblem samt förseningar som Stockholmsmodellen brottas med. 

• Det bör dock noteras att förutsättningarna för Stockholm respektive Örebro är ganska olika.  
  Dels är Örebro kommun betydligt mindre och önskad utbyggnadstakt betydligt lägre. Dessutom är tillgången på mark i Örebro större än i Stockholm. 

 

Till sist ett citat från Föreningen för samhällsplanering, från 2018,  www.planering.org:  

”– Stockholmspolitiker, era jobb är myndighetsutövning. Stockholms stadsbyggnadsnämnds makt gör er i princip till en stadsbyggnadsdomstol.”  

Men avgörs dessa mål i rättan tid? Domar avgör ju i regel det giltiga i beslut som redan fattats och händelser som redan skett.  

​
 

Exempel på källor 

Stockholm 

https://tillstand.stockholm/globalassets/delad-media/markanvisningspolicy-2015.pdf 

https://www.planering.org/plan-blog/2018/10/31/nr-avgrs-stockholm 

 

https://www.dn.se/nyheter/sverige/efter-linbanehaveriet-socialdemokraterna-i-goteborg-vill-ta-kontroll-med-stockholmsmodellen/   (kräver prenumeration) 

 

https://barabromma.blogg.se/2019/may/svaren-fran-stadsbyggnadskontoret-imponerar-inte.html 

https://www.jstor.org/stable/20851766    (kräver medlemskap) 

 

Även arkitekter knutna till byggbolagen har synpunkter om att Stockholmsmodellen inte fungerar: 

http://www.utopia.se/se/asikt/en-god-ide-som-inte-fungerar 

 

Stockholms Stadsrevisions rapport om bostadsbyggande, 2016: 

https://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=1839329 

 
Stadsrevisionen skriver här bl.a.: ”Risker för att bostadsmålet inte uppnås är bl.a. att för närmare 70 procent av planerade bostäder är byggstart planerad att ske under åren 2018-2020. Andra risker är bristen på personella resurser samt att många bostadsprojekts tidplaner är satta utan att bedöma risker t.ex. för överklaganden.”